Der neue Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien: Aufwärtstrend nach Corona, aber nach wie vor Flächenmangel
Nachdem die Investoren im Jahr 2020 am Transaktionsmarkt für Unternehmensimmobilien aufgrund der COVID-19-Pandemie eher zurückhaltend agiert hatten, ließen sich im ersten Halbjahr 2021 wieder stärkere Bewegungen am Markt beobachten. Das unterstreicht der Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien.
Vor allem das Investmentvolumen von Unternehmensimmobilien mit unterschiedlich nutzbaren Flächen hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesteigert. Dort ist erneut ein Rekord zu verzeichnen: In den ersten sechs Monaten 2021 gab es mit ca. 2,9 Milliarden Euro eine Steigerung von 87 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Auf den Vermietungsmärkten ergibt sich jedoch ein anderes Bild: Der eklatante Mangel an verfügbaren Mietflächen hat im ersten Halbjahr des Jahres 2021 zu einem neuen Tiefpunkt des Flächenumsatzes geführt. Dieser betrug lediglich 240.000 Quadratmeter. Die Fertigstellung aktueller Projektentwicklungen könnte aber in den nächsten Jahren wieder zu einem höheren Flächenumsatz führen.
Verkäufe: Große Transaktionen prägen den Markt
Das hohe Investmentvolumen begründet sich teilweise durch großformatige Einzeltransaktionen, wobei München mit einem Umsatz von 934 Millionen Euro das Ranking der Regionen anführt. Auch in der Region Rhein-Ruhr konnte mit 378 Millionen Euro Transaktionsvolumen ein gutes Ergebnis erzielt werden. Die sonst unauffällige Region West konnte durch größere Transaktionen immerhin 375 Millionen Euro auf sich vereinen. Niedrigere Transaktionsvolumina als im vorigen Halbjahr wiesen die Region Rhein-Main-Neckar und der Norden Deutschlands auf.
Sinkende Renditen und steigende Mieten
Generell geht der Trend in allen Objektkategorien zu weiterhin sinkenden Renditen, was in den nach wie vor steigenden Verkaufspreisen begründet ist. Besonders deutlich zeigt sich dieser Nachfrageüberhang bei den seltenen Transformationsimmobilien, die zu entsprechend hohen Preisen gehandelt werden. Auch bei den Gewerbeparks, die während der Corona-Pandemie ihre Robustheit und Resilienz gezeigt haben, sinken die Renditen. Bei Lager- und Logistikimmobilien ist ebenfalls ein Absinken der Durchschnittsrenditen zu beobachten. Der Markt für Produktionsimmobilien konnte sich nach einem kurzen Corona-Stillstand wieder erholen, die Tendenz der Renditen geht auch dort nach unten.
Die Mieteinnahmen, welche schon im Jahr 2020 stabil geblieben waren, haben auch im ersten Halbjahr 2021 Stabilität bewiesen. Sogar ein leichter Anstieg hat sich bei allen Flächenarten eingestellt. Die Durchschnittsmiete für Büroflächen liegt im deutschlandweiten Durchschnitt mit 10,10 Euro pro Quadratmeter erstmals über der 10-Euro-Marke. Bei den Flex-Space-Flächen beträgt die Durchschnittsmiete 8,20 Euro pro Quadratmeter. Seit Ausbruch der Pandemie waren Lagerflächen besonders stark gefragt, weshalb auch deren Mieten gestiegen sind.
Die Lockdowns trafen vor allem produzierende und exportorientierte Unternehmen, da diese die Lage der globalen Wirtschaft nur schwer einschätzen konnten. Erst im Sommer 2021 kamen die Produktionen weltweit wieder in Gang, weshalb sich erst dann wieder eine Nachfrage nach Produktionsflächen einstellte. Die Mietpreise betrugen in den ersten sechs Monaten 2021 6,40 Euro pro Quadratmeter.
Flächenumsätze auf niedrigem Niveau
Aufgrund des Mangels an vermietbaren Flächen in Unternehmensimmobilien liegt der Flächenumsatz des ersten Halbjahres 2021 unter dem Durchschnitt der Umsätze der Halbjahre der vorigen fünf Jahre. Damit führt sich ein Trend fort, der durch die Corona-Pandemie kaum beeinflusst wurde. Spitzenreiter bei den Flächenumsätzen ist der Verdichtungsraum Rhein-Ruhr mit 43 Prozent. Dort fand eine großvolumige Vermietung an ein Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe statt. Die Region weist generell eine hohe Stabilität auf und war bereits im zweiten Halbjahr 2020 unter den Spitzenregionen vertreten. Zu den Top-3-Regionen gehören außerdem die Region Süd und der Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar, die beide ebenfalls einen signifikant höheren Anteil an Flächenumsatz aufweisen.
Flächen, Laufzeiten und Objekte – das war besonders gefragt
Bei den Flächenkategorien waren insbesondere kleine Flächen von 101 bis 999 Quadratmetern beliebt, die flexibel hinzugemietet werden können. Auch die Flächenkategorien von 1.000 bis 2.400 Quadratmetern und 2.500 bis 4.999 Quadratmetern blieben gefragt. Höhere Flächenkategorien ab 10.000 Quadratmetern verzeichneten hingegen einen Nachfragerückgang.
Bei den Laufzeiten der Mietverträge macht die Kategorie zwischen 5 und 10 Jahren einen Anteil von 33 Prozent aus, die traditionell beliebte Kategorie von 3 bis 5 Jahren ist mit 24 Prozent ebenfalls vorne dabei. Mit 48 Prozent des Gesamtvolumens konnten Gewerbeparks das höchste Umsatzvolumen erreichen und sind damit die gefragteste Objektkategorie. Das ist vor allem dem großen Spektrum an Flächentypen und Gestaltungsmöglichkeiten geschuldet, da die daraus resultierende Branchenvielfalt zu mehr Krisenfestigkeit führt.