Mit welcher nachhaltigen Rendite kann man rechnen?

Spitzenmieten erregen die Investorenphantasie. Die Erwartungen werden jedoch oft enttäuscht, weil das Potenzial so genannter Premiumobjekte zum Kaufzeitpunkt meist bereits mehr als ausgereizt ist. 

Das zeigt sich insbesondere an der Preisgestaltung: Für Büroimmobilien im oberen Mietsegment wird derzeit das bis zu 20-fache der Jahresnettomiete gezahlt, obgleich die Mieten in solchen Objekten kaum steigen und die Immobilien in der Regel nach spätestens zehn Jahren aufwendig revitalisiert werden müssen, um den an sie gerichteten Ansprüchen auch gerecht zu werden. Die Kosten dieser Instandhaltungsmaßnahmen erreichen dabei leicht das Volumen von zwei bis drei Jahresmieten. Das führt aber dazu, dass von der fünfprozentigen Anfangsrendite eher nur vier Prozent beim Investor verbleiben – wenn es ihm gelingt, das Gebäude am Ende des Investitionszeitraumes zum gleichen Mietpreis zu vermieten und zum gleich hohen Einkaufsmultiplikator zu verkaufen.

Bei ausgereizten Mietpreisen und Multiplikatoren ist das jedoch oft schwierig, weil die meist neuen Immobilien in den ersten Jahren einen oft massiven Wertverlust erleiden: ähnlich einem teuren Neuwagen, bei dem Sie in den ersten Jahren mit hohen Abschlägen rechnen müssen, weil die Wagen des oberen Preissegments eher als Neuwagen, denn als Gebrauchtwagen nachgefragt werden. Zwar ist die Preisentwicklung bei jungen gebrauchten Büroimmobilien nicht ganz so dramatisch, doch führt die wachsende Mobilität der Spitzenmieter im Bürosegment zu zunehmenden Rabatten in Form von Incentives und Mietnachlässen. Für den Investor bedeutet dies Einbußen beim Cashflow. Laut IPD stehen am Ende eines fünfzehnjährigen Investitionszeitraumes häufig nur eine Mietrendite von knapp über vier Prozent und eine müde Gesamtrendite von 3,1 Prozent p. a.

Angesichts der mit einer Immobilieninvestition verbundenen Risiken stellt sich somit die Frage, warum sich überhaupt Käufer für die so genannten Premiumobjekte finden? An fehlenden Alternativen kann es kaum liegen. Denn es gibt eine Reihe von Immobilienklassen, bei denen kaum Wertverluste zu befürchten sind. Dazu gehören unter anderem Wohn- und Geschäftshäuser in den größeren Städten sowie an solide Mittelständler vermietete Unternehmensimmobilien im Einzugsbereich der sieben deutschen Top-Städte. Letztere haben Potenzial zu deutlichen Wertsteigerungen, weil die Flächen von Unternehmensimmobilien mehrheitlich noch

Optimierungsmöglichkeiten bieten. Zudem können Unternehmensimmobilien meist zu vergleichsweise günstigen Konditionen erworben werden. Die Kaufpreisfaktoren liegen in der Regel zwischen dem 12,5 und dem 14-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrenditen von Unternehmensimmobilien bewegen sich somit zwischen sieben und acht Prozent. Zudem gibt es eine breite Mieternachfrage, weil sich die preisgünstigen Flächen nicht nur als Büro, sondern auch als Labor, Service- oder Produktionsfläche oder als Lager nutzen lassen. Die Flexibilität der Flächen und die geringen Mieten führen wiederum dazu, dass die Mieter notwenige Umbauten oftmals sogar selbst durchführen und lange im Objekt bleiben. Da die Mieter außerdem die Betriebskosten für ihre Flächen zumeist selbst tragen, bleibt dem Investor am Ende deutlich mehr Netto vom Brutto, als bei einer Investition in Büroimmobilien. Fazit: Auch mit niedrigen Mieten kann eine allemal nachhaltige und deutlich attraktive Gesamtrendite erwirtschaftet werden.

Mit freundlicher Empfehlung
Ingo-Hans Holz