Studie zeigt: Büros bleiben gefragt – nur anders

22. November 2023

Bei der der nachhaltigen Transformation der deutschen Wirtschaft spielen Bestandsimmobilien eine wichtige Rolle. Dabei verdienen Büroimmobilien nicht nur wegen ihres hohen Anteils am Gebäudebestand eine besondere Betrachtung. Vielmehr befindet sich das Büro als Arbeitsort im Wandel. Darüber hinaus kommt dem Büro als Baustein der privaten Altersvorsorge eine wesentliche Bedeutung zu. Diesen verschiedenen Aspekten ist Swiss Life Asset Managers zusammen mit der Technischen Universität (TU) Darmstadt in der Studie „Das Büro im Spannungsfeld“ nachgegangen. Befragt wurden Bürobeschäftigte – also Menschen, die aus praktischer Erfahrung sprechen. Dabei zeigt sich, dass Büroimmobilien eine unterschiedliche Relevanz für das Arbeitsleben, die Lebensqualität und die persönlichen Finanzen haben – alle Aspekte jedoch Beachtung finden müssen.

Wenn schon ins Büro, dann in ein attraktives

Befragt wurden Ende 2022 rund 1.000 Büronutzer, die nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft repräsentativ für 36,7 Prozent der Bürobeschäftigten in Deutschland sind. Die Ergebnisse waren keineswegs vorhersehbar, denn: „Über das Büro der Zukunft wird in Fachkreisen viel und oft gesprochen. Dabei werden alle möglichen Experten befragt – jedoch kommen die Endnutzer, die tatsächlich auf den Flächen arbeiten, nur selten zu Wort. Mit der vorliegenden Studie wird genau diese Lücke geschlossen“, sagt Holger Matheis, CEO von Swiss Life Asset Managers in Deutschland.

 

Bestätigt wurden die Initiatoren der Studie in der Annahme, dass die Bürobeschäftigten neue Maßstäbe an die Qualität ihres Büros legen. Zwar zeigten sich 73 Prozent der Befragten mit ihrer Büroarbeitsfläche zufrieden, aber für 54 Prozent ist es nur noch ein Arbeitsplatz unter vielen. Folglich muss das Firmenbüro schon heute einen maximalen Nutzen bieten – darin sind sich 88 Prozent der Befragten einig. Allerdings sollten Coworking-Flächen künftig stärker berücksichtigt werden, so eine weitere Erkenntnis aus der Studie. 16 Prozent der Teilnehmer schätzen ihre Produktivität dort größer ein als im klassischen Büro. Die Strategie von Swiss Life Asset Managers, auf qualitativ anspruchsvolle Büroflächen zu setzen, wird durch diese Ergebnisse noch einmal bestätigt.

 

Auch als Investment für die Altersvorsorge gefragt

Büroimmobilien werden von ihren Nutzerinnen und Nutzern als wichtige Option für die Vermögensbildung wahrgenommen. Bereits 19 Prozent setzen auf diese Anlageform, 23 Prozent ziehen sie als Altersvorsorge in Betracht und 29 Prozent halten sie für eine attraktive Anlageklasse. Damit liegen sie in der Beliebtheitsskala gleichauf mit Wohnimmobilien und Staatsanleihen.

 

Nach Berechnungen der Technischen Universität Darmstadt beläuft sich der Gesamtwert aller Büroimmobilien in Deutschland Ende 2022 auf rund 1,3 Billionen Euro. Wenn man bedenkt, dass Privatanleger über offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen in erheblichem Umfang in Büroimmobilien investiert sind, muss man sich auch die positiven und negativen Auswirkungen politischer, gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Entwicklungen auf diese Assetklasse vor Augen führen. „Diese Bedeutung scheint politisch oder medial kaum wahrgenommen zu werden – die Studie offenbart ein anderes Bild“, sagt Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter des Fachbereichs Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der TU Darmstadt.

 

In ihrer Klimarelevanz unterschätzt

Die Umweltbelastung aus Bau und Betrieb von Büroimmobilien bereitet den Studienteilnehmern weniger Sorge als andere Sektoren wie produzierendes Gewerbe, das Verkehrswesen oder der Bereich Energie. Welche Bedeutung Büroimmobilien auf Lebensqualität und Generationengerechtigkeit haben, ist den Befragten nicht in vollem Umfang bewusst. Aus der Tatsache, dass Büroimmobilien als Hebel für ökologische Nachhaltigkeit nicht ausreichend wahrgenommen werden, leitet Andreas Pfnür aus der Notwendigkeit eines Nachhaltigkeitsdiskurses in der breiten Öffentlichkeit ab.

 

Drei Bedeutungsdimensionen – eine Herausforderung für die Branche

Die wohl wichtigste Erkenntnis der Studie ist die dreidimensionale Wahrnehmung von Büroimmobilien durch ihre Nutzer. Sie müssen mit einem angemessenen Arbeitsumfeld und einer guten Lage punkten, mit einer soliden Performance als Anlageprodukt überzeugen und den steigenden Anforderungen an den Umweltschutz gerecht werden. Aus Sicht der Branche kristallisiert sich damit ein gewisser Interessenkonflikt heraus – eine Herausforderung, der sich Büroimmobilienbesitzer sowohl bei der Projektentwicklung als auch insbesondere bei der Modernisierung stellen müssen. Holger Matheis resümiert: „Büros sind kein Selbstzweck, sondern dienen den vielschichtigen Bedürfnissen der in ihnen arbeitenden Menschen. Dieses Ergebnis der Studie verstehen wir als Auftrag an uns wie an die Immobilienbranche, der bei den in den nächsten Jahrzehnten in massivem Umfang an-stehenden Modernisierungen zu erfüllen ist“.

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