Vom Charme stadtnaher Gewerbeparks – die BEOS-Hotspots in Hamburg

14. Juli 2023

Fragt man Christine Waack, Leiterin der Hamburger BEOS-Niederlassung, mit welchem Objekt sie sich besonders verbunden fühlt, muss sie nicht lange nachdenken. Grundsätzlich habe sie ein Faible für Gewerbeparks, insbesondere aber für den Gewerbepark „Altes Gieswerk“ in Glinde. Dass hier fast sechs Jahrzehnte Kerzen gegossen wurden, klingt heute nur noch im Namen an. Die alte Halle wurde komplett entkernt, die überdachte Lkw-Straße und das Hochregallager zurück gebaut. Ein modernisiertes Bürogebäude sowie die revitalisierten Produktions-, Lager- und Logistikflächen bieten Dienstleistungs- und Großhandelsunternehmen auf rund 17.000 Quadratmetern viel Raum zur Entfaltung – zumal sich nahezu alle Flächen flexibel aufteilen oder miteinander kombinieren lassen. Doch nicht nur das – auch die erstklassige Lage sieben Kilometer östlich der Hamburger Stadtgrenze erklären die große Beliebtheit des Standortes.

Seit 1972 am Werden und Gedeihen: der „Glinnkamp“

Wie gut sich Glinde für Erfolgsstorys eignet, beweist auch der Gewerbepark „Glinnkamp“. Die Standortvorteile sind identisch: ein Katzensprung zu den Autobahnen A 1 und A 24, 35 Minuten Fahrzeit zum Flughafen Hamburg, 25 Minuten Fahrzeit zum Hamburger Hauptbahnhof und ein guter Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr. Im Gegensatz zum „Alten Gieswerk“ ist der „Glinnkamp“ seit 1972 in mehreren Bauabschnitten gewachsen. So ist ein facettenreicher Standort entstanden, der sich aus einem Ensemble verschiedener Gebäude- und Nutzungsqualitäten zusammensetzt. Auf einer rund 10.000 Quadratmeter großen Flächen im nördlichen Teil der Liegenschaft entstehen zurzeit zwei weitere Neubauten für Dienstleistung und Produktion. Weiteres Entwicklungspotenzial bietet die Liegenschaft noch im Zuge einer Nachverdichtung.

Modernisierter Bestand trifft Neubau: der ROTRI-Gewerbepark

Begeben wir uns in den sieben Kilometer westlich der Hamburger Innenstadt gelegenen Gewerbepark ROTRI, gehen wir in der Zeit wieder ein paar Jahre zurück. Den baulichen Auftakt bildete hier ein im Jahr 1982 errichteter konventioneller Stahlbetonbau mit Flachdach. Ursprünglicher Nutzer und Namensgeber für das Areal der Schreibgeräthersteller rOtring. In den Jahren 1991/93 folgte die erste Erweiterung des Gebäudes und in den Jahren 2015/17 schließlich eine umfangreiche Modernisierung. Auf insgesamt drei Etagen des Gewerbepark-Bestandes verteilen sich Produktions- und Lager- sowie Büro- und Serviceflächen, die durch weitere großzügige Lagerflächen im Untergeschoss ergänzt werden. Flankiert wird das Bestandsgebäude seit 2018 durch einen Neubau mit 9.102 Quadratmetern moderner Lagerfläche, 1.644 Quadratmetern Servicefläche sowie 3.247 Quadratmetern flexibler Bürofläche mit zeitgemäßer Ausstattung und Dachterrasse. Die Nähe zur A 7 sowie zur Hamburger Innenstadt erhöhen die Attraktivität des Standortes zusätzlich. Komfortaspekte wie das Parkplatzangebot mit 315 Stellplätzen sowie eine ampelgeregelte Zu- und Abfahrt von und zur stark befahrenen Schnackenburgallee runden die Summe der Vorteile ab.

Kleinode im Norden und Südosten Hamburgs

Dem generellen Mangel an Gewerbeflächen in und um Hamburg begegnet der Gewerbepark „In de Tarpen“ im etablierten Norderstedter Gewerbegebiet Nettelkrögen mit einem rund 23.580 Quadratmeter großen Flächenangebot, das zu 60 Prozent für Produktion, Lager und Service sowie zu 40 Prozent für Büros genutzt wird. Zu seinen Standortvorteilen zählen nicht nur die hochwertig ausgestatteten Hallenflächen mit 5 t Bodentragfähigkeit, 7,50 m Hallenhöhe – Unterkante Binder, Hallenabschnitten von 500 bis 2.000 Quadratmetern, Andienung über Tore auf Rampenhöhe sowie ebenerdige Tore, sondern auch funktional ausgestattete Büro- und Sozialflächen. Darüber hinaus bietet der Standort auch einen günstigen Gewerbesteuerhebesatz von 440 Prozent und die Nähe zum Hamburger Flughafen.

Im Stadtteil Bergedorf im Südosten Hamburgs kombiniert das Gebäudeensemble des Gewerbeparks „Neue Glasbläserhöfe“ auf rund 13.000 Quadratmetern verschiedene Nutzungen in einer für diesen Immobilientyp beispielhaften Weise: 53 Prozent sind Büro, 24 Prozent Handwerk, 16 Prozent Dienstleistungen und 7 Prozent der Flächen sind einem Self-Storage gewidmet. Auch unter ESG-Aspekten hat die Immobilie Vorbildcharakter. Der Ökostrom aus der Photovoltaikanlage wird in das Versorgungsnetz der Stadt eingespeist. Fahrer von Elektrofahrzeugen können an Ladestationen vor Ort aufladen. Um die natürliche Artenvielfalt in der Umgebung zu erhalten, wurden für tierische Bewohner wie Vögel und Fledermäuse eigens Nistkästen angebracht.

Wo Zukunftsmusik spielt: am Ausschläger Elbdeich

Durch ihre Lage in Hamburg-Rothenburgsort nahe dem Hamburger Hafen hat die Liegenschaft am Ausschläger Elbdeich nicht nur eine ideale Anbindung, sondern auch städtebauliche Relevanz. Immerhin stammt die älteste Bausubstanz aus dem Jahr 1952. Die rund 20.500 Quadratmeter Fläche des ehemaligen Siemens-Areals sind derzeit zwar noch vermietet, erste Schritte für eine zukünftige Ausgestaltung und Nutzung wurden jedoch eingeleitet. So hat BEOS eine Standortstudie erstellt, die in Kürze der Stadt vorgestellt wird.
Bis zum ersten Spatenstich wird es allerdings noch etwas dauern. Nicht zuletzt, weil BEOS höchsten Wert darauf legt, seine Nutzer auch mit einzubeziehen und eine gemeinsame Entwicklung plant. Im Übrigen werden Baugenehmigungen in Hamburg nach rund zwölf Monaten ausgesprochen – anders als in Glinde, wo BEOS in den vergangenen Jahre nach drei bis fünf Monaten loslegen konnte.

Auf Standortsuche im Hamburger Süden

Aufmerksamen Lesern dürfte nicht entgangen sein, dass im Gewerbepark-Portfolio der BEOS AG bislang ein Objekt in Hamburgs Süden fehlt. „Wir versuchen immer rechtzeitig unsere Fühler in alle Richtungen auszustrecken. Dennoch treffen wir dabei auf verschiedene Herausforderungen. So gilt es die hohen Kaufpreisforderungen mit den erzielbaren Mieten in Einklang zu bringen. Wenn wir Fremdkapital einsetzen wollen, ist das aktuelle Zinsumfeld eine weitere Hürde. Die Flächenknappheit spielt uns da nicht unbedingt in die Karten,“ räumt Niederlassungsleiterin Christine Waack ein. Als Technologie- und Forschungsstandort ist Harburg mit der Technischen Universität, dem Hamburger Hafen, Airbus und Co. sehr begehrt.

Manchmal ist Geduld die beste Lösung, denn schließlich ist der Immobilienmarkt immer in Bewegung. So steht auch die Frage im Raum, ob der Hamburger Hafen mit dem Tiefwasserhafen JadeWeserPort in Wilhelmshafen konkurrieren will. Das würde zwangsläufig zu Veränderungen führen. BEOS wiederum akquiriert auch Unternehmensimmobilien oder ganze Unternehmensliegenschaften in Hannover und Bremen. Ideen für zukunftsweisende Nutzungskonzepte – man denke an die Berlin Decks oder die „GIESSEREI“ in Garching bei München – gibt es zur Genüge. Und mit dem Weiter-Denken-Spirit der BEOS AG können innovative Projekte auch im Norden Deutschlands umgesetzt werden.